A Reforma Tributária e os fundos imobiliários

No último dia 25 de junho foi enviada pelo Ministério da Economia uma proposta de Reforma Tributária para aprovação na Câmara dos Deputados e no Senado, que entre várias propostas, propunha a tributação de 15% sobre dos rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários (‘FIIs”), hoje isentos, e redução da alíquota de imposto sobre o ganho de capital de 20% para 15% a partir de 2022.

Desde então, os participantes do mercado vêm apresentando ao governo e congressistas determinadas características do setor, que deveriam ser levadas em conta ao avaliar uma tributação dos rendimentos dos FIIs.

I – Parte relevante dos investidores dessa indústria são representados por pessoas físicas, dos quais cerca de 60% aplicam até R$ 10 mil, claramente pequenos investidores que não teriam acesso a compra direta de imóveis, com esses valores, ou mesmo a participação em alternativas de investimento mais sofisticadas;

II – Os FIIs têm sido importantes na irrigação de todo o setor imobiliário seja na participação em projetos de desenvolvimento imobiliário (repartindo os riscos do negócio com os incorporadores), ou adquirindo ativos já performados (eles foram responsáveis por cerca de 64% das aquisições no mercado de escritórios, galpões industriais e shopping centers nos últimos 3,5 anos), liberando assim o capital dos empreendedores imobiliários para o reinvestimento em novos desenvolvimentos;

III – São importantes provedores de crédito, através de operações de CRI, gerando uma alternativa adicional ao sistema financeiro na extensão de crédito de longo prazo, não somente para o setor imobiliário, mas também para outros setores;

IV – Baixo potencial arrecadatório, dado o tamanho atual da indústria (cálculos do mercado indicam potencial de ~ R$ 450mm) e grande impacto no crescimento desse mercado, visto  uma potencial migração dos investidores para outras classes de ativos que mantiveram sua isenção (estimativas indicam perda de R$ 130bi para os próximos 5 anos).

Os argumentos trazidos pelo mercado parecem ter sensibilizado os envolvidos, dado o recente ajuste na proposta de reforma, que circulou recentemente e que excluía da discussão a tributação dos rendimentos dos FIIs.

Em paralelo à discussão do impacto da Reforma Tributária sobre os FIIs, um aspecto muito interessante no processo foi observar o número de atores que saíram em defesa da manutenção da sua carga tributária, seja nas redes sociais, em manifestações na imprensa, via influencers ou em reuniões sobre o tema. O mais esperado era que os próprios investidores, que hoje representam aproximadamente 1.38 milhões de cotistas, mostrando que efetivamente essa alternativa de investimento se tornou importante na formação de poupança, além de ter entrado no gosto do investidor brasileiro, de forma definitiva.

Também tivemos uma manifestação dos setores que hoje veem os FIIs como provedores importantes de recursos, parceiro de empreendimentos ou mesmo potenciais compradores de seus ativos. Claramente uma demonstração de que essa indústria apresenta importante potencial de crescimento, não só em tamanho de mercado, que pode ocorrer pela maior alocação de recursos por parte dos atuais cotistas ou pela entrada de novos investidores, ou investidores institucionais, mas também pelo lançamento de FIIs com ativos imobiliários que ainda apresentam baixo percentual no share de mercado, como os empreendimentos residenciais.

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