O que está acontecendo no setor imobiliário da China?

Para quem acompanha a economia chinesa, não é novidade que os ciclos econômicos estão intrinsecamente ligados aos ciclos do crédito e do mercado imobiliário. Os setores de construção e real estate contribuem com 15% do PIB – chegando a 25% com efeitos indiretos. A novidade é que desde o fim de 2020 o governo iniciou políticas de aperto monetário e regulatório no setor, em linha com a diretriz de que “casas são para morar e não para especular”.

Nesse contexto, os últimos dois meses foram de notícias frequentes sobre a Evergrande, empresa importante do setor que passa por problemas de liquidez. Dadas as possíveis consequências sobre a atividade doméstica da China e seus transbordamentos globais, num momento ainda frágil de recuperação da pandemia, esses movimentos têm colocado os investidores no mundo em alerta. Mas afinal, o que tem acontecido no setor imobiliário da China?

As grandes construtoras apareceram no país com as privatizações do setor habitacional, nos anos 90, e se tornaram gigantes com as enxurradas de crédito na década de 2010, política cíclica predominante para recuperação de crises recentes. Do lado da demanda, a rápida urbanização, fatores culturais e restrições sobre outros ativos – que acabam por direcionar a poupança para o mercado imobiliário – tornaram os imóveis a principal reserva de valor da economia chinesa, com mais de 80% das vendas atuais representadas por pessoas que já possuem um imóvel e compram um segundo ou terceiro. 

Como sintoma desse processo, o preço médio de casas em relação à renda mediana em Pequim ou Xangai é de três a quatro vezes maior do que em Londres ou Nova Iorque. Todos esses fatores colocaram o setor como foco da regulação do governo, em linha com a nova agenda de longo-prazo que busca reduzir a desigualdade (em parte combatendo o alto custo de moradia) e solidificar as bases de crescimento no país.

As novas medidas se concentram no lado macroprudencial, com a criação das chamadas “Três Linhas Vermelhas”, métricas de alavancagem e liquidez que devem ser observadas pelos construtores, visando limitar sua capacidade de endividamento. Atualmente quase todas as empresas do setor violam pelo menos uma dessas métricas. Em adição, colocou-se um limite sobre quanto crédito os bancos podem conceder para construtores e hipotecas. Por fim, será implementada uma reforma nos leilões de terra – principal fonte de receitas dos governos locais, buscando mais transparência e controle de alavancagem e preços, além de destinar parte dessas terras para construção de imóveis para aluguel. 

Este último ponto é relevante, dado que o mercado de aluguéis é muito embrionário e agora seu desenvolvimento também virou ponto central da política de habitação. Para tal, voltou-se a discutir a introdução de um imposto sobre o valor da propriedade, até hoje inexistente. Já há alguns programas-piloto nessa direção, cujo subproduto espera-se que seja o fomento do mercado de aluguéis e o redirecionamento de crédito para outras áreas.

O impacto dessas medidas no financiamento do setor começa a ser percebido, e nesse contexto se inserem os problemas da Evergrande. Segunda em volume de vendas, a empresa de Shenzhen é um caso clássico de business chinês, com expansão agressiva para além do seu setor principal – ela atua hoje no setor de veículos elétricos e até mesmo no turismo e esportes, fomentada por crédito barato na década de 2010. 

Seu fundador, terceiro maior bilionário chinês, é intimamente ligado ao Partido Comunista e dono do time de futebol Guangzhou Evergrande. Com uma das piores alavancagens de curto-prazo do setor e geração negativa de fluxos de caixa em 2018/19, a empresa se viu em necessidade de vender ativos para pagamento de obrigações e, recentemente, tem enfrentado recorrentes atrasos de pagamentos a fornecedores, processos judiciais e congelamento de ativos, o que levou à queda de mais de 50% no preço de diversos de seus títulos de dívida nos mercados globais.

Na China, a linha entre público e privado é bastante tênue, o que ficou de novo evidente nos últimos meses, quando setores de tecnologia e educação foram pegos de surpresa com regulações, para alinhá-los aos novos propósitos do planejador central. Também é notório o envolvimento de reguladores, banco central e empresas estatais em casos recentes de reestruturação de empresas importantes – como o Banco Baoshang e a gigante do varejo Suning – buscando uma liquidação controlada de ativos, evitando contágio nos respectivos setores. 

O setor imobiliário é bastante pulverizado – a Evergrande não representa mais que 3% das vendas totais – e a maioria dos credores das empresas são bancos e trusts funds, vários desses estatais. Dessa forma, acreditamos que o setor ainda é importante demais para ser deixado à própria sorte e que o governo deve controlar o ritmo de aperto regulatório e, eventualmente, até se envolver diretamente de modo a evitar uma desaceleração brusca do setor que teria impactos importantes para a atividade econômica doméstica e global.

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